減額請求・交渉をされないために(防止策)

借り手(テナント)の立場からすれば、家賃・地代が安いことにこしたことはありませんので、いつの時代でもオーナー様が借り手(テナント)から減額請求・交渉を受ける可能性はあるはずですが、昭和の頃は、現実に減額交渉を受ける事例は皆無といってよいほどありませんでした。
 

しかし、昨今は、オーナー様が減額交渉を受ける事例を頻繁に目にします。これは、減額交渉を請け負う会社 コンサルタント会社 が多数設立されたこともありますが、より根本的には、バブル崩壊から「失われた20年」といわれる長期間に亘る不況、デフレの進行により、テナント企業の売上・収入の減少が原因です。
つまり、減額請求の増加は借り手(テナント)側の事情によりますから、オーナー様側として確実に減額請求・交渉を防止する手段があるわけではありません。

ただ、借り手(テナント)も人間です。借り手(テナント)との間に心理的に減額の話を持ち出しにくい関係を作っておけば、5件のうち1件程度は減額交渉を受ける割合を減らすことは可能です。また、こうした関係を作っておけば、いざ減額請求を受けた場合でもオーナー様側有利に解決する可能性が高まります。いずれにしても、オーナー様が有利になります。

こうした人間関係を作る方法ですが、日常オーナー様あるいは管理会社様が、物件をしっかり管理する姿を借り手(テナント)に見せることが一見遅いようで一番の早道になります。
その中で、当事務所の経験上、とりわけ、「掃除」「修繕対応」の効果が高いです。
たとえば、オーナー様が定期的に、たとえば毎日掃除をして、その姿を借り手(テナント)が見ていれば、借り手(テナント)はなかなか減額を持ち出せないものです。物件がきれいだと借り手(テナント)としても気持ちが良いですし、オーナーの熱意・誠意が借り手に知らず知らずに伝わるものです。修繕対応も同様です。この他、定期的に借り手(テナント)にアンケートを取るなどして借り手(テナント)に不満をためないようにすることも有効です。

こうしたことは費用もかかりませんので、是非お勧めします。ただ、確実な方法ではありませんから、どうしても減額請求・交渉を受けてしまうことは避けられません。

そうした場合の対応は、こちらのページまで。

 


家賃・賃料の今(いま)

◆賃料・家賃相場の現状
昭和33年度はわずか2%であった空家(室)率ですが、現在の全国空家(室)率は13.1%まで上昇しています。悪化するばかりのデフレ経済、さらに東日本大震災の影響の下で、今後の賃料・地代はどうなっていくのでしょうか。

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◆減額交渉の現状

デフレ経済の下企業の売上、個人の収入は大きく減少していますので、家賃・地代の減額を求める交渉の件数は急増していましたが、さらに今回の震災の影響を受け、すでに成約賃料が減額する傾向が見え始めています。
しかし、減額に安易に応じてしまっては銀行返済に窮することになりかねません。慎重な対応が求められます。

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◆減額交渉をされないために(防止策)
減額交渉は、借り手(テナント)側の事情により始まりますから、オーナー様側として確実に減額請求・交渉を防止する手段は、残念ながら見あたりません。
しかし、借り手(テナント)も人間です。減額交渉をしにくいような関係作りに成功すれば、減額交渉を受けるリスクを回避ないし軽減できます。

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◆減額交渉をされたら(対応策)
減額、つまり減収はオーナー様の資金繰りに影響しますし、他の借り手に対する影響(同様に減額)も軽視できません。減額に応じることは最後の手段とすべきです。 慎重な対応が求められます。

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◆賃料減額コンサルタント
最近、賃料コンサルタント、賃料交渉人といった不動産賃料に関係するコンサルタントが増えています。
しかし、業務内容、報酬など不透明な点が多く、しばしば問題となっていることは皆様ご承知のとおりです。

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