減額請求・交渉をされたら(対応策)

  状況の正 確な把握
  
借り手(テナント)あるいは減額交渉の請負会社(コンサルタント会社)から家賃・地代の減額交渉を受けた場合、まず冷静に相手の話(言い分)を正確に聞  こと、最近は文書による申し出も多いですから、その場合は文書を正確に理解することが大切です。こうした話を受けると、ついあわてて冷静な対応をとることができないものですが、拙速な対応では悪い結果につながりかねません。

 

 2 各種調査(適正賃 料の査定 他)

こうして相手の話を正確に理解したら、次に、相手の減額希望額が現在の相場からみて妥当か調査することになります。

賃貸借は、信頼関係を基礎に長期間に亘り継続する契約ですから、現行賃料と相場賃料を比較して相場賃料の方が安いからといって、法律上ただちに減額が認められるわけではありません(借り手が裁判所に減額を求めて提訴しても、単に相場が安いだけの理由では減額は認められないのが通常です)。

ただ、昨今は昭和の頃と違い、   空き室リスク   に十分注意を払わなければなりません。
人気の高い、テナント訴求力の強い物件であれば、借り手(テナント)の減額交渉を拒否し万一借り手が退去しても、すぐに新規テナントが入居するので損害は生じませんが、テナント訴求力が強くない物件では、新規テナントが長期間見つからず、その間の賃料を失ってしまうことになります。

そこで、同時に、物件のテナント訴求力、更には市況、市場動向などについても正確な情報を入手する必要があります。
 


 3 対応策(拒否、代替案の提案、減額縮減など)
 

こうして相場賃料、物件のテナント訴求力、市況、市場動向などの正確な情報をふまえ、対応策を検討することになります。

まず、以前より退去してほしいと考えていた借り手(テナント)であれば、減額を拒否すれば足ります。むしろ、この機会に積極的に退去を求めてもよいでしょう。
また、テナント訴求力が強い場合も、強気に拒否すればよいのですが、ただ現行家賃が相場よりかなり高額となっている場合には、ある程度の減額を検討する余地もあります。もっとも、オーナー様の資金繰りがタイトであれば、拒否で良いと思います。
これに対し、テナント訴求力が必ずしも強くない場合は、ケースバイケースの判断になります。 

ただ、具体的な検討の中で、一定の減額に応じることが合理的と判断される場合であっても、直ちに減額に応じることは得策でありません。減額、つまり減収はオーナー様の金融機関の借入の返済に影響しますし、他の借り手にも影響する(他の借り手の賃料も減額しなければならなくなる)からです。
減額は最後の手段とすべきで、その前に、減額以外に借り手(テナント)を満足させる方法がないか検討すべきです。

例えば、東京大塚法律事務所が取り扱った事例では、テナント訴求力や相場、市況などから借り手の減額請求に正当な理由があったケースで、貸室のインターネット料金負担をすべてオーナー負担とすることを交換条件として、減額無しで解決した事例があります。そのオーナーがマンション一棟のネット料金を負担しても全体で月額1万数千円程度でしたから、賃料を何万円も減額することと比べ非常に有利に解決することができました。

こうした検討を尽くしても、やむなく減額に応じることが必要となる場合でも、減額額を可能な限り縮減することは当然です。空き室リスク、市況・市場動向、相場賃料額、提訴の可能性等を総合的に考慮して、もっともオーナー様有利な金額を引き出すべくぎりぎりの交渉となります。

いずれにしましても、オーナー様は弱気になる必要はありません。東京大塚法律事務所の実績紹介をご参照いただければ、専門家の助力を受ければ、世間で言われるほど弱気になる必要がないことを実感いただけるのではないかと思いますす。




 


家賃・賃料の今(いま)

◆賃料・家賃相場の現状
昭和33年度はわずか2%であった空家(室)率ですが、現在の全国空家(室)率は13.1%まで上昇しています。悪化するばかりのデフレ経済、さらに東日本大震災の影響の下で、今後の賃料・地代はどうなっていくのでしょうか。

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◆減額交渉の現状

デフレ経済の下企業の売上、個人の収入は大きく減少していますので、家賃・地代の減額を求める交渉の件数は急増していましたが、さらに今回の震災の影響を受け、すでに成約賃料が減額する傾向が見え始めています。
しかし、減額に安易に応じてしまっては銀行返済に窮することになりかねません。慎重な対応が求められます。

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◆減額交渉をされないために(防止策)
減額交渉は、借り手(テナント)側の事情により始まりますから、オーナー様側として確実に減額請求・交渉を防止する手段は、残念ながら見あたりません。
しかし、借り手(テナント)も人間です。減額交渉をしにくいような関係作りに成功すれば、減額交渉を受けるリスクを回避ないし軽減できます。

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◆減額交渉をされたら(対応策)
減額、つまり減収はオーナー様の資金繰りに影響しますし、他の借り手に対する影響(同様に減額)も軽視できません。減額に応じることは最後の手段とすべきです。 慎重な対応が求められます。

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◆賃料減額コンサルタント
最近、賃料コンサルタント、賃料交渉人といった不動産賃料に関係するコンサルタントが増えています。
しかし、業務内容、報酬など不透明な点が多く、しばしば問題となっていることは皆様ご承知のとおりです。

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