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不動産オーナーの皆様へfor-orner

当サイトにおいでくださり、ありがとうございます。

早速ですが、昭和の頃は(今から思えば懐かしい時代ですが)、経済も右肩上がりの情勢で圧倒的に賃貸物件が不足していたため、貸し手(オーナー様)優位の状況が続いていました。
オーナー様、管理会社様は「空き室」リスクなど考える必要もなく、借り手(テナント)から賃料(家賃、地代)の減額請求を受けることなど皆無でした。今から思えば、本当に良い時代でした。

ところが、状況は一変しました。

以前は思いつきもしませんでしたが、何年も前からデフレが進行し、デフレは回復するどころか、改善のきざしさえ見えない状況が続いていたところ、今回の震災が発生しました。この震災の影響により、すでに成約賃料の減額傾向が生じています。

しかも、少子高齢化が進み、いよいよ人口も減少を始めました。考えてみれば、一人っ子同士の男女が結婚した場合、それぞれの両親が現在所有し住んでいる住宅は、将来確実にどちらか一方は余ることになりますし、結婚した男女が今後も都会で生活する予定で両親が住んでいる地方に住む考えが無いときは、両方の住宅(2棟)が余るといった事態も十分あり得る状況になっています。

昨年度全国の空家(室)率は13.1%にのぼり、毎年じりじりと上がっています。ある調査では、30年後の空家(室)率は40%を超えるとの予測もあるそうです。

不動産オーナー様、管理会社様にとって、借り手(テナント)から賃料の未払(延滞)を受けるリスク、賃料の減額請求を受けるリスク、借り手が付かない空き室リスクなど様々なリスクが現実となっています。
東京大塚法律事務所におきましても、年々オーナー様、管理会社様からの相談が増えていましたが、今回の震災の影響により、こうした傾向が一層悪化するのではないか、危惧される状況となっています。

こうした困難な状況の中、オーナー様、管理会社様のお力に少しでもなりたい、そうした想いから少しでもオーナー様のお役に立ちたいと考え”オーナーの味方.com”を立ち上げました。

敷居は決して高くありませんので、是非お気軽に相談いただければ幸いに存じます。

弁護士に相談するメリット

1.間違い(リスク)のない解決

オーナー様や管理会社様が抱えておられる問題として、まず家賃・地代の滞納、そして、そうした悪質な借り手に対する明渡問題があります。

こうした問題に対し、家賃の保証会社が対応に当った時期がありました。しかしながら、マスメディアの報道などでご承知のように、無断での鍵の取り替えや不法侵入など違法行為が目立ち、警察沙汰、裁判沙汰になった事例も少なくありません。

中には、保証会社にとどまらず、オーナー様まで問題に巻き込まれてしまった事例もありました。

日本は法治国家ですから、債務者(借り手)に債務不履行(賃料未払など)があったとしても、債権者(オーナー様、管理会社様)のやり方に違法性があれば、借り手ではなくオーナー様、管理会社様の違法責任が問われることになりかねません。

債権者は、法律を守った上で、適切かつ迅速に債務者(借り手)の責任を追及する必要がありますが、この点で、弁護士に依頼する方法は間違い(リスク)のない最善の解決方法と思われます。

2.専門性(交渉技術、裁判の可能性判断)

オーナー様や管理会社様が抱えておられる問題として、最近借り手からの賃料減額請求が急激に増えて参りました。
長引く不況(デフレ)や、少子高齢化、人口減少などが背景にあります。

借り手から減額請求を受けた場合、単に拒否することはある意味最も簡単な対応です。

しかし、昨年度の全国空家(室)率が13.1%にのぼり、毎年じりじり上がっている現況下で、万一減額を断ったことから借り手が退去してしまえば、空き室リスクを正面から負うことになります(次のテナントが簡単に見つからない危険性もあります)。

少なくとも次のテナントが決まるまでの賃料収入を失いますので(逸失利益)、単に拒否するのではなく、他方、安易に減額に応じるのでもなく、適正賃料を踏まえ話し合いにより最も有利な条件内容により解決したいところです。

こうした交渉、とりわけ「適正賃料」を踏まえた交渉は、当然のことながら専門性が求められます。また、借り手(テナント)は話し合いが上手くいかないときは裁判に訴えてくる可能性もありますので、交渉に際しては将来の裁判の可能性についても見極める必要が生じます。

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