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建物明渡し請求building-surrender

借り手(テナント)が家賃・地代の滞納を続けている場合、損害の拡大を防止するためにも直ちに物件から立ち退かせる必要があります。仮に滞納が解消しても、今後の滞納リスクも考えればやはり立退きを求めた方が良いケースもあります。
また、賃料を滞納していなくても、他の住人に迷惑をかけてしまっている場合には、やはり借り手を立ち退かせる必要があります。そうしなければ、ルールを守っている他の借り手が出て行ってしまいます。

近時賃料の保証会社による違法行為が問題とされています。もちろん、借り手の迷惑行為・債務不履行(賃料滞納)が事の発端であり、当初非は借り手にあったわけですが、日本は法治国家ですから、債権者(オーナー様側)であっても権利の行使はルールに従って行わなければ、逆に債権者が違法行為の責任を追及されかねません。オーナー様のお気持ちがよくわかるからこそ、冷静に法律に基づき対応されることをお勧めします。

立ち退き問題の場合、大切なのは解決(つまり立退き)スピードです。賃料の支払見込みのない借り手が居住を続けていてはオーナー様の損害は拡大する一方ですから、早期解決が極めて重要となります。

明渡し手続

1.内容証明郵便による滞納賃料の催告と解除予告

借り手は、弁護士名による内容証明郵便を受け取るわけですから、当事務所の経験では、半数以上の借り手は話し合いを求め連絡をしてきます。

2.話し合い

借り手が話し合いを求めてきた場合は、話し合い決着の方が費用も安く済みますし、早期解決が可能ですから、話し合いによる解決を目指します。

オーナー様が納得できる有利な解決が実現する場合、滞納並びに立退きに関する合意書(契約書)を作成し調印します。
借り手は納得して文書に署名するわけですから、当事務所の経験では約束を守らない借り手はほとんどいません。万一、合意書を守らなかった場合には、話し合いができなかった場合と同様に下記3になります。

3.賃料請求・明渡訴訟

借り手が、連絡をしてこない場合、あるいは連絡をしてきて話し合いをしてもオーナー様が納得できる有利な解決が見込めない場合、合意書を守らない場合は、借り手を提訴することになります。

提訴をしても話し合いは可能ですが、提訴したことにより借り手が観念して話し合いに応じ、オーナー様有利な内容で決着するケースも少なくありません。問題をオーナー様の有利にかつ早期に解決するには、借り手を合法的に追い込んでいく必要があります。この際、状況に応じ仮処分(占有移転禁止)を申し立てることもあります。

4.勝訴判決・強制執行

借り手があくまで話し合い解決に応じない場合には、勝訴判決を得て強制執行を行います。
強制執行の場合、当然のことながら強制的に家財道具を運び出し、物件の占有を完全に回復します。以後、オーナー様は物件を新規に貸し出すことができます。

このように、滞納賃料を回収し借り手を立ち退かすためには一定の手続き・時間を要することから、当事務所は、早期解決を実現するため、賃料の滞納が1~2カ月の段階で上記1内容証明、2話合いを済ませ、直ちに2提訴に着手する体制を整えています。

また、各段階のいずれにおいてもノウハウを駆使し早期解決を目指しておりますので、長引けば解決までに1年以上を要する事例もある中で、最短未払から2~4カ月程度で立ち退きを実現した事例も多数経験しております。

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